Grundstücksverkauf: Was ist eine notarielle Beurkundung?

anche Vertragsabschlüsse, besonders wenn es dabei um viel Geld geht oder der Vertrag über eine lange Zeit läuft, sind in Deutschland nur dann rechtsgültig, wenn die Beurkundung durch einen Notar erfolgt. Das Gesetz schreibt dies vor. Dies trifft auch auf Kaufverträge beim Grundstücksverkauf zu.​

Nach BGB § 311b Absatz 1 können Sie nur ein Grundstück verkaufen, wenn Sie mit dem Käufer einen Vertrag vor dem Notar abschließen. Doch was bedeutet dies genau? Hier sind die Antworten.

‍Schritt für Schritt durch die notarielle Beurkundung

‍Endlich ist es so weit. Sie haben nach ein paar Besichtigungen für Ihr Grundstück in München einen Käufer gefunden. Über den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten sind sich beide Parteien einig und der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird fixiert. Was erwartet Sie an diesem wichtigen Tag, an dem Sie offiziell Ihr Grundstück verkaufen? An diesem Tag erstellt der Notar eine Urkunde über den Verkauf. In dieser sind alle Details zur Übertragung des Eigentums per Vertrag festgehalten. Allerdings ist dies nicht alles. Neben dem organisatorischen Teil dient der Notartermin ebenfalls dazu, alle Beteiligten über alle etwaigen Risiken zu informieren. Es ist daher ein Termin, der etwa 60 bis 90 Minuten dauert. Ist es ein sehr umfangreicher Kaufvertrag oder gibt es noch Unstimmigkeiten, kann er länger dauern.

Für ein besseres Verständnis gliedern wir hier den Ablauf der notariellen Beurkundung im Rahmen des Grundstücksverkaufs in sechs Schritte:

1. Beim Notar treffen der Makler, der Verkäufer und der Käufer ein. Sie können sich aber auch von einer Person mit entsprechender notarieller Vollmacht vertreten lassen. Der Notar überprüft anhand von Ausweisdokumenten wie dem Personalausweis oder Reisepass die Identitäten sowie die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten.
2. Alle Anwesenden werden vom Notar über ihre Pflichten und Rechte informiert.
3. Im Anschluss verliest er seine Niederschrift und gibt notwendige Erklärungen ab bzw. beantwortet Fragen.
4. Käufer und Verkäufer sprechen eine Genehmigung über die Niederschrift aus, indem sie mit Vor- und Zunamen unterschreiben.
5. Der Notar unterzeichnet selbst die Erklärung. Dies dient der Bestätigung, dass die Erklärungen der beiden Parteien ihm gegenüber so angegeben worden sind, wie sie von ihm in der Urkunde vermerkt wurden.
6. Das Original der Niederschrift bleibt beim Notariat. Beglaubigte Abschriften der Urkunde werden den beiden Parteien zugeschickt. Eine beglaubigte Abschrift geht ebenfalls an die finanzierende Bank, einfache Abschriften an das Finanzamt und ggfs. den Gutachterausschuss zur Kaufpreissammlung.
   

Zumeist läuft der Termin beim Notar reibungslos ab. Eine Voransicht zum Kaufvertrag wird beiden Parteien in der Regel schon im Vorfeld zugeschickt, weswegen etwaige Unsicherheiten für gewöhnlich bereits abgeklärt sind.
Nach Verlesen und Unterzeichnen des Vertrags durch Käufer und Verkäufer kommt der Kaufvertrag schon beim Notartermin zustande.

‍Kann ich mich bei der notariellen Beurkundung vertreten lassen?

‍Ja, das können Sie. Insbesondere aus organisatorischen oder gesundheitlichen Gründen passiert es gar nicht so selten, dass sich Käufer oder Verkäufer bei einem Notartermin vertreten lassen. Natürlich kann auch im Falle einer Vertretung ein wirksamer Vertrag zustande kommen. Für eine Vertretung bei einer notariellen Beurkundung ist allerdings eine eigene notariell beglaubigte Vollmacht nötig, die vor dem Abschluss des eigentlichen Grundstückskaufvertrags ausgestellt werden muss. Käufer bzw. Verkäufer können so einen Vertreter benennen, der für sie die Erklärungen beim Notartermin zum Grundstücksverkauf abgibt. Die Erklärungen des Bevollmächtigten sind umgehend rechtswirksam.

Alternativ dazu ist auch die sogenannte „vollmachtslose Vertretung“ möglich, wobei der Vertreter keine notariell beglaubigte Vollmacht mitbringt. In diesem Szenario wird der Vertrag aber nicht sofort wirksam, sondern bedarf noch der nachträglichen Genehmigung des Vertretenen.

Die vollmachtslose Vertretung kann bei verschiedenen Anlässen in Frage kommen. Beispielsweise wollen Verkäufer auf Nummer sicher gehen und den Vertrag nach der Unterschrift durch den Vertreter nochmals lesen, um nicht irgendwelche wichtigen Details zu verpassen, die sie hinterher bereuen. Oder im Fall von Erbengemeinschaften, wo es mehrere Eigentümer bzw. Verkäufer gibt und wo sich vielleicht einige Erben durch ein Mitglied der Gemeinschaft beim Notartermin vertreten lassen, um danach bei einem Notar ihrer Wahl die Unterschrift zu tätigen (auch genannt Nachgenehmigung bzw. Unterschriftsbeglaubigung). Die Nachgenehmigung wird dann an denjenigen Notar geschickt, der die eigentliche Beurkundung vorgenommen hat.

Gerade aus Sicht derjenigen Vertragspartei, die anwesend ist und sich nicht vertreten lässt, ist die vollmachtslose Vertretung manchmal mehr oder weniger lästig, weil sich dadurch natürlich der rechtsgültige Kaufabschluss verzögert oder im Nachhinein noch eine Korrektur notwendig werden kann, wenn der Vertretene sich entscheidet, doch nicht zu unterschreiben. Dennoch kommt die vollmachtslose Vertretung in der Praxis recht oft vor, auch weil vielmals die Zeit nicht ausreicht, um vorher eine notarielle Vollmachterteilung vorzunehmen.

‍Einsatz einer Vertretung bei der notariellen Beurkundung: Welche Fallvarianten gibt es?

‍Es gibt ganz verschiedene Szenarien. So kann sich der Verkäufer durch einen Dritten und sogar den Käufer vertreten lassen. Der Käufer würde dann in seinem eigenen Namen und im Namen des Verkäufers Erklärungen abgeben. Selbstverständlich kann sich ebenfalls der Käufer vertreten lassen. Dies kann durch eine dritte Person oder den Verkäufer geschehen. Theoretisch können sich auch Käufer und Verkäufer beim Grundstücksverkaufsvertrag vertreten lassen. Ihre Vertreter können eine Vollmacht besitzen oder vollmachtlos sein. Gelegentlich gibt es auch eine Personenmehrheit auf der Seite des Käufers oder Verkäufers. Hierbei handelt es sich in der Praxis oft um Erbengemeinschaften oder Gesellschaften des bürgerlichen Rechts. Nicht alle Verkäufer oder Käufer müssen anwesend sein. Sie können eine Person aus der Gruppe bestimmen, die zu dem Notartermin erscheint.

‍In München Grundstück verkaufen: Wie teuer ist die notarielle Beurkundung?

‍Wie hoch die Kosten für die Beurkundung sind, hängt von diversen Faktoren ab. Einen Pauschalbetrag gibt es nicht. Stattdessen finden Faktoren in die Kostenkalkulation Eingang, die den Umfang und Aufwand der Beurkundung betreffen. Die Vergütung eines Notars erfolgt allerdings nicht willkürlich, sondern ist an § 17 BNotO und §§ 36 – 50 der Kostenordnung (KostO) gebunden. Hier ist ein Beispiel, was unter den Kostenblock Notar beim Grundstücksverkauf fallen kann:

• Beurkundung des Grundstückskaufvertrages
• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Bestellung der Grundschuld und ihre Eintragung
• Eintragung des Eigentümers
• Löschung der Auflassungsvormerkung
• Betreuungsgebühr
• Vollzug des Geschäfts
• Führung des Notaranderkontos

Hinweis: Die Notarkosten übernimmt für gewöhnlich der Käufer. Bundesweit liegen sie bei bis zu zwei Prozent brutto vom Wert des Grundstücks. Sie werden demnach basierend auf dem Kaufpreis kalkuliert. Zumeist entrichtet der Käufer sie aus seinem Eigenkapital.

‍Gibt es Alternativen zum notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag?

‍Nein, es gibt sie nicht. Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag ist verpflichtend. Gelegentlich kommen vor der Vertragsunterzeichnung sogenannte Reservierungsvereinbarungen oder Vorverträge zum Einsatz, die Käufer und auch Verkäufer Sicherheit bieten sollen. Sie können jedoch in letzter Konsequenz zu nichts verpflichten. Erst die Beurkundung durch den Notar sorgt dafür, dass die Grundstücksübertragung tatsächlich stattfindet. Dieser Kaufvertrag ist – abgesehen von Schenkung und Erbschaft – damit der einzige Weg, wie der Eigentumsanspruch des Käufers letztendlich Eingang ins Grundbuch finden kann.

‍Kaufvertrag beidseitig unterzeichnet: Was passiert nach der notariellen Beurkundung?

‍Haben beide Parteien den Kaufvertrag über das Grundstück unterschrieben, leitet das Notariat die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Sie ist die Garantie über den Eigentumserwerb durch den Käufer. Der Notar wird auch zuständige Stadt- oder Gemeindestellen über den Verkauf informieren, die vor dem Eigentumsübergang formell auf ihr gesetzlich gesichertes Vorkaufsrecht verzichten müssen. Gegebenenfalls müssen jetzt auch noch bestehende Grundschulden, die der Verkäufer auf dem Grundstück hat, gelöscht werden. Darüber hinaus gehört es zu den Aufgaben des Notars, den Immobilienkaufvertrag bei der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts zu melden, die dem Käufer eine Rechnung über die zu zahlende Grunderwerbssteuer zustellt. Etwa zwei bis sechs Wochen nach dem Notartermin teilt der Notar den Parteien mit, dass nun der Kaufpreis fällig ist. Sobald das Geld beim Verkäufer eingegangen ist, kommt es zur Besitzübergabe an den Grundstückskäufer. Und sobald der Käufer die Grunderwerbssteuer überwiesen und den Notar bezahlt hat, wird der Notar auch die Beantragung auf die tatsächliche Grundbuchumschreibung (die Auflassung) vornehmen. Wenn das Grundstück, wie es oft vorkommt, fremdfinanziert ist, wird sich die finanzierende Bank durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ein Miteigentum an dem Grundstück sichern. Der Betrag der Grundschuld wird dann ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Der gesamte Prozess kann mehrere Wochen dauern. Erst wenn die Eigentumsumschreibung vollzogen ist, ist der Käufer der neue Eigentümer des Grundstücks.

‍Kann der Käufer vom Kaufvertrag noch zurücktreten?

‍Ein notarieller Kaufvertrag ist in der Regel bindend, weswegen kein Widerrufsrecht besteht. Sofern beide Parteien im Vertrag keinerlei andere Vereinbarungen trafen, ist ein Rücktritt nur in seltenen Fällen möglich. Dies kann der Fall sein, sollten ungeahnte Mängel im erheblichen Umfang ans Tageslicht treten oder wenn dem Verkäufer tatsächlich eine arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann. Ein Beispiel: Der Verkäufer hat per Gutachten zugesichert, dass im Boden keine Schadstoffe stecken. Letztlich stellt sich das Gutachten als gefälscht oder als schlampig erstellt heraus. Der Käufer darf dann vom Kauf trotz notarieller Beurkundung vom Vertrag zurücktreten. Doch dieses Rücktrittsrecht ist keine Einbahnstraße. Der Verkäufer darf vom Verkauf zurücktreten, sollte der Käufer seine Pflichten nicht erfüllen. Ein Beispiel dafür wäre, dass der Käufer den Kaufpreis nie bezahlt. In der Praxis passiert dies allerdings sehr selten. Mit der notariellen Beurkundung ist der Grundstücksverkauf für den Verkäufer in der Regel so gut wie abgeschlossen.